隨著近幾年房屋交易活動的頻繁，在房屋買賣過程中，一房二賣產生的法律糾紛時有發生，尤其商品房價格的火箭式上升，導致一房二賣糾紛屢見不鮮。雖然高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）中，已經對開發商一房二賣的懲罰性賠償責任的問題進行了較為詳細的規定。但在法律實務過程中，南昌企業法律顧問依然對該問題存在不同的理解，筆者結合近辦理的商品房買賣合同糾紛案件及人民法院的相關案例，就商品房一房二賣承擔的懲罰性賠償責任問題進行探析。


一、開發商一房二賣承擔懲罰性賠償責任的法定情形


南昌企業法律顧問根據《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條和第九條的規定，開發商出現以下一房二賣的情形需要承擔懲罰性賠償責任。


（一）買賣合同簽訂后，開發商又將房屋賣給第三人


《商品房買賣合同解釋》第八條規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：　（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。


根據該條規定，認定開發商構成一房二賣并需要承擔法律責任的條件是：１、商品房買賣合同已經簽訂；２、出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為；３、商品房買賣合同目的不能實現，買受人無法取得房屋。


（二）開發商故意隱瞞房屋已經出賣給第三人，將房屋再次出售


《商品房買賣合同解釋》第九條規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。


根據該條規定，認定開發商構成一房二賣并需要承擔法律責任的條件是：１、開發商已經將房出售給第三人；２、開發商故意隱瞞房屋已經出賣給第三人的事實；３、開發商將房屋再次出售導致合同無效或者被撤銷、解除。


對比《商品房買賣合同解釋》第八條及第九條的法律條文，兩種一房二賣的情形，除了賣房的順序不同外，還有一點區別在于，《商品房買賣合同解釋》第八條的一房二賣情形，條文本身并沒規定開發商一房二賣是否需要存在主觀上的故意，這導致了大家對法律規定出現了不同理解并對該問題如何處理產生爭議。


二、開發商承擔一房二賣懲罰性賠償責任是否應要求其主觀存在惡意？


如果開發商故意隱瞞房屋已經出賣給第三人的事實并將房屋再次出售，此時，開發商明顯存在主觀惡意要求其懲罰性賠償責任，大家基本沒有爭議。但是，如果買賣合同簽訂后，開發商又將房屋賣給第三人，這時如果開發商主觀上不存在惡意，是否仍要求其承擔懲罰性賠償責任，則存在著較大的爭議。在此，筆者結合部分高院案例進行解析。


（一）開發商客觀上構成一房二賣就應當承擔懲罰性賠償責任，不要求主觀存在惡意。（高人民法院（２０１２）民抗字第２４號民事判決書，《高人民法院公報》２０１４年第１期）


在湖北金華實業有限公司與蘇金水、武漢皓羽地產顧問有限公司商品房買賣合同糾紛案中，高人民法院就認為，根據本院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定，“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”可見，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，且上述規定中并不存在此種賠償責任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規定。


在上述案例中可以看出，高院認為，《商品房買賣合同解釋》第八條規定的懲罰性賠償責任，并不存在以出賣人具有惡意違約故意為前提，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。


但筆者認為，該種觀點有失偏頗，高人民法院民一庭庭長孫華璞就《商品房買賣合同解釋》的有關問題答記者問時明確指出，《商品房買賣合同解釋》規定的懲罰性賠償責任適用的條件是，出賣人在訂立商品房買賣合同時或者在商品房買賣合同履行過程中嚴重違反誠實信用原則，欺詐或者惡意違約，致使買受人無法得到房屋。該判決觀點，明顯與高人民法院民一庭的觀點不一致，且如果對《商品房買賣合同解釋》第八條的規定，只進行簡單的機械理解，不結合具體案件中各方的主觀過錯程度，很明顯違背了公平公正和誠實信用原則。


（二）開發商一房二賣承擔懲罰性賠償責任，應當存在主觀的欺詐或惡意。（高法院（２０１４）民一終字第１９８號民事判決書）


在鄭國安與青海萬通物業發展有限公司其他買賣合同糾紛上訴案中，高人民法院認為，《商品房買賣合同解釋》第八條的制定背景及目的，該條規定的“損失”并不包括對可得利益損失的賠償，而對于在房價漲速過快、漲幅較大的情形下，房地產開發商在較短時間內一房數賣的行為，僅支持返還已付購房款及利息，賠償所受損失將會導致出賣人違約成本過低、從而在客觀上鼓勵違約行為的后果，故該條進一步規定了懲罰性賠償制度。因此，應當綜合考慮上述情形，對萬通公司應當承擔的違約責任加以認定。對于鄭國安主張的已付房款一倍即５０３５４００元賠償，雖然萬通公司存在違約行為，但鄭國安已經占有案涉商鋪６年多并用于出租，萬通公司向新華百貨公司過戶商鋪產權時，就案涉商鋪的回購問題與鄭國安進行過洽談，并且萬通公司以同樣的方式回購了其他商鋪，因此，萬通公司的行為有別于《商品房買賣合同解釋》第八條規定的情形，一審判決對鄭國安請求賠償已付購房款一倍的損失５０３５４００元的主張不予支持并無不當，高人民法院予以維持。


在該案例中，高人民法院，雖然認定了開發商的違約行為，但是，也明確指出開發商的行為不屬于一房二賣中出賣人存在欺詐或惡意的情形，對此項訴求不予支持。也就是說，如果即使開發商構成一房二賣的違約，但只要開發商不存在欺詐或惡意就不應當承擔懲罰性賠償責任。


筆者認為，該種觀點與高人民法院民一庭庭長孫華璞就《商品房買賣合同解釋》的有關問題答記者問時所持的觀點相一致，在保護買受人利益的同時，也有利于維護房地產市場的正常秩序，結合各方的過錯，充分體現了公平正義和誠實信用原則。


三、開發商一房二賣懲罰性賠償責任的風險防范


由于一房二賣的懲罰性賠償責任為已付房款的一倍，賠償的數額并非是一個小數目，尤其是一些總價較高的商品房買賣交易，一旦認定開發商需要承擔懲罰性賠償責任，將對開發商造成不小的損失。筆者建議如下：


１、在擬定認購協議或商品房買賣合同等銷售協議的過程中應約定準確的送達地址，快遞應優先選擇郵政ＥＭＳ，以便相關文書能夠準確送達，此外，送達方式也應在協議中約定多種不同類型，并采取多種送達方式進行送達，避免送達無效。


２、對于已經出售或認購的商品房，在原商品房買賣合同或認購協議正式解除前，盡可能不要將該商品房銷售給第三人。


３、對于買受人違約在先，開發商解除合同時，應做到有理有利有節，即使依約開發商已經享有解除權，也要做到先通知催告整改，再通知解除合同，并且保留好相關的證據，同時各種通知盡可能采取書面形式。


４、對于出現需要與原買受人解除合同并另行出售房屋的情形出現時，應當及時咨詢公司法務或法律顧問的意見后，再行處理，相關文書也應當經審核修改后方可發送。